غیبت غیرمنتظره فروشنده های ملکی در میز مذاکره که طی هفته های اخیر شیوع پیدا کرده هست، ریشه یابی شد. سمت عرضه در بازار معاملات مسکن، بعد از «اعلام فایل فروش»،
هفت علت فرار از قرار ملکی
عبارات مهم : بازار
غیبت غیرمنتظره فروشنده های ملکی در میز مذاکره که طی هفته های اخیر شیوع پیدا کرده هست، ریشه یابی شد. سمت عرضه در بازار معاملات مسکن، بعد از «اعلام فایل فروش»، به محض «انتخاب فایل به وسیله خریدار»، به بهانه های مختلف، از حضور در نشست اولیه جا می زند. ۷ علت جهت این واکنش‌ها انحرافی شناسایی شده است است که بااهمیت ترین آن، وحشت فروشنده از پایین بودن سطح قیمت پیشنهادی و سیگنال غلط بعضی واسطه های بازار هست. کارشناسان با طرح دو توصیه به این گروه از فروشنده ها، تبعات چالش سازی جهت متقاضیان خرید در ابتدای مسیر رونق مسکن را تشریح کرده اند.
شیوع یک واکنش‌ها در بازار معاملات آپارتمان های مسکونی تنها به فاصله چند هفته بعد از شروع دوره رونق در بازار مسکن، متقاضیان خرید آپارتمان را با چالش تازه ای مواجه کرده هست. به گزارش «دنیای اقتصاد»،متقاضیان خرید آپارتمان های مسکونی که طی ماه های اخیر با دو چالش مهم جهت خرید مسکن در بازار املاک پایتخت روبه رو شده است بودند ماه گذشته نیز در حالی با یک عارضه تازه ناشی از«فرار مالکان از قرار ملکی» مواجه شدند که این حرکت انحرافی که پیش از این نیز در موارد محدودی در بازار معاملات ملک مشاهده می شد، هم اکنون در بعضی مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران شیوع پیدا کرده است.
هفت علت فرار از قرار ملکی
«غیبت غیرموجه» مالکان در نشست با خریداران واحدهای فایل شده است در بنگاه های مسکن هم اکنون به سومین چالش متقاضیان خرید آپارتمان در بازار مسکن مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران تبدیل شده است هست. متقاضیان خرید آپارتمان طی ماه های اخیر،با دو چالش دیگر مبنی بر «افزایش نامتعارف سطح قیمت پیشنهادی جهت فروش واحدهای مسکونی به خاص آپارتمان های نوساز» و همچنین «کمبود فایل های مناسب» روبه رو بودند. هر چند در روزهای اخیر، به واسطه گشایش کانال سود ۲۰ درصد در بانک ها، تب سوداگری در بازار ملک، تا حدودی و بدون آنکه کم کردن محسوس پیدا کند، کنترل شد ولی در یک ماه اخیر، غیبت گروهی از فروشنده ها، باعث سخت شدن شرایط خرید شده است است.
در شرایطی که خریداران واحدهای مسکونی همچنان با دو چالش قبلی و نه چندان قدیمی ذکر شده است در بازار معاملات مسکن مواجهند و در حال حاضر مواجهه با قیمت های پیشنهادی نامتعارف و همچنین کمبود فایل های مناسب جهت خرید جزو مهم ترین دغدغه های آنها در بازار مسکن است،طی یکی دو ماه اخیر-چند هفته بعد از شروع رونق کامل در بازار مسکن-سمت تقاضای مسکن در موارد بسیاری با انصراف ناگهانی و آینده نگری نشده مالکان از فروش آپارتمان در شکل غیبت غیرموجه در وقت تعیین شده است جهت نشست اولیه و حتی نشست نهایی(مرحله تنظیم قرارداد فروش) روبه رو شده است است.
غیبت غیرمنتظره فروشنده های ملکی در میز مذاکره که طی هفته های اخیر شیوع پیدا کرده هست، ریشه یابی شد. سمت عرضه در بازار معاملات مسکن، بعد از «اعلام فایل فروش»،
تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن که بعد از چند ماه جست و جو در بازار آپارتمان های فروشی،در نهایت آپارتمان مناسب و باب میل خود را جهت خرید یافته اند و حتی به توافق اولیه بر سر قیمت از طریق دلالان ملکی و نحوه خرید با مالک دست یافته اند،به طور ناگهانی در روز نشست با مالک جهت توافق نهایی و امضای قرارداد، با غیبت فروشنده مواجه می شوند؛در بسیاری از موارد این غیبت غیرموجه با اعلام ناگهانی مالک به واسطه فروش، به فاصله یک روز یا چند ساعت مانده به وقت نشست صورت می گیرد؛طوری که فروشنده یا به صورت مستقیم اعلام می کند از فروش انصراف داده یا با بهانه تراشی قرار تعیین شده است را کنسل می کند.
در بعضی موارد نیز فروشنده بدون اطلاع قبلی و در شرایطی که خریدار و واسطه فروش جهت امضای قرارداد در محل نشست حاضر شده است اند، در محل قرارداد حضور پیدا نمی کند و به این ترتیب عملا انجام معامله کنسل می شود. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد شکل سوم فرار از قرار ملکی با خریدار از سوی فروشندگان مسکن خود را در قالب «اعلام ناگهانی زیاد کردن قیمت فروش در روز نشست» نشان می دهد. در شرایطی که طی هفته های اخیر عمده فرار مالکان آپارتمان های فروشی از قرار ملکی در قالب غیبت غیرموجه بدون اطلاع قبلی یا با اطلاع قبلی به خریدار مبنی بر انصراف از فروش شکل می گیرد،در بعضی از مواقع فروشندگان بعد از اعلام قیمت فروش از سوی واسطه ها به متقاضیان خرید،یک روز یا چند ساعت قبل از نشست به طور ناگهانی اقدام به زیاد کردن سطح قیمت پیشنهادی خود جهت فروش می کنند.
به این ترتیب هم اکنون سه شیوه فرار مالکان واحدهای فروشی از فروش آپارتمان به خریداران در بازار مسکن به خصوص در مناطق مصرفی پایتخت شیوع پیدا کرده که اگر چه پیش از این نیز نمونه های آن در بازار معاملات مسکن مشاهده می شد اما، این پدیده به فراگیری هفته های اخیر نبوده هست. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات مسکن در مناطق مصرفی و پرمعامله شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد هم اکنون ۷ عامل عمده در توجیه فرار ملکی فروشنده ها از امضای قرارداد نهایی فروش آپارتمان با خریداران نقش دارد که تمام یا بخشی از این عوامل، سومین و در عین حال بروزترین چالش خریداران در بازار مسکن را شکل داده است.
هفت علت فرار از قرار ملکی
بررسی ها نشان می دهد «ترس از ارزان فروشی» یکی از بااهمیت ترین دلایل فرار از قرار ملکی طی هفته های اخیر از سوی فروشندگان آپارتمان های فایل شده است در بازار مسکن بوده هست؛ اگرچه ممکن است بسیاری از فایل های فروش آپارتمان که در نتیجه ورود بازار مسکن به فاز رونق طی هفته های اخیر از سوی خریداران موردتوجه قرار گرفته است از ماه های قبل در بازار مسکن در قالب فایل آماده فروش رسوب کرده باشد،اما هم اکنون به واسطه قرار گرفتن بازار در فاز رونق و التهاب در بازار ارز، مالکان این گروه از واحدها از وحشت اینکه هرگز آپارتمان خود را ارزان تر از قیمت روز به فروش برسانند،از امضای قرارداد فروش با خریداران امتناع می کنند. این دسته از مالکان در ساعات نهایی باقی مانده تا وقت نشست نهایی با خریداران با این تردید مواجه می شوند که ممکن است آپارتمان خود را ارزان تر از آنچه هم اکنون در بازار مسکن قابل معامله است،به فروش برسانند.
دلیل دوم که بی ارتباط با توجیه اول مالکان جهت فرار از قرار ملکی نیست به «طمع بعضی فروشنده ها جهت گران تر شدن آپارتمان و فروش با قیمت بالاتر در هفته ها یا ماه های پیش رو» برمی گردد؛ این دسته از افراد نیز با مشاهده ورود بازار مسکن به فاز رونق و زیاد کردن تقاضا جهت خرید آپارتمان با این احتمال که می توانند در آینده نزدیک آپارتمان خود را با قیمت زیاد به بازار عرضه کنند به صورت موقت از فروش انصراف می دهند. «کمبود فایل مناسب جهت پاسخ به متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان های مسکونی»در بازار مسکن سومین علت انصراف ناگهانی بعضی فروشنده ها از فروش آپارتمان هاست؛این دسته از فروشندگان که پیش از این معطل فروش رفتن آپارتمان خود جهت ورود به بازار واحدهای با مساحت زیاد یا واقع در محله های مرغوب تر بودند هم اکنون به علت کمبود فایل مناسب جهت تبدیل به احسن کردن ملک خود نسبت به فروش آپارتمانشان تردید می کنند؛ به همین علت بخش قابل توجهی از فرارهای فروشندگان از قرارهای ملکی را این دسته از مالکان واحدهای مسکونی شکل می دهد؛ این گروه از مالکان از وحشت اینکه هرگز موفق به خرید واحد مسکونی مناسب در وقت مناسب نشوند و با کم کردن ارزش واقعی پول حاصل از فروش ملک اول مواجه شوند ترجیح می دهند دست نگه دارند و بنابراین از فروش واحد مسکونی خود منصرف می شوند.
غیبت غیرمنتظره فروشنده های ملکی در میز مذاکره که طی هفته های اخیر شیوع پیدا کرده هست، ریشه یابی شد. سمت عرضه در بازار معاملات مسکن، بعد از «اعلام فایل فروش»،
توجیه چهارمی که غایبان قرارهای ملکی جهت انصراف از فروش آپارتمان های فایل شده است و پسندیده شده است از سوی خریداران مطرح می کنند «نوسانات و نامشخص بودن شرایط آتی در سایر بازارهای اقتصادی همچون ارز و طلا» است؛برخی از این گروه مالکان که تصمیم داشتند با خروج از بازار مسکن و تحت تاثیر نوسانات در بازارهای اقتصادی همچون ارز و طلا از بازار مسکن به این بازارها مهاجرت کنند قرار گرفتن این بازارها در شرایطی که آینده نگری اوضاع آتی در آنها سخت است را عامل انصراف خود از فروش آپارتمان هایشان اعلام می کنند؛ این گروه از مالکان که مالکان بیش از یک منزل (سرمایه گذاران) محسوب می شوند، ترجیح می دهند تا زمانی که شرایط در بازارهای اقتصادی قابل آینده نگری نباشد، فروش واحدهای مسکونی خود را به تاخیر بیندازند.
«توهم یا تصور وجود تعداد زیادی از متقاضیان جهت خرید آپارتمان های آماده فروش در بازار مسکن»پنجمین عامل غیبت غیرموجه بعضی فروشندگان مسکن در قرارهای ملکی هست؛ هم اکنون این تصور در بعضی فروشنده ها ایجاد شده است است که آپارتمان آنها مورد تقاضای حجم زیادی خریدار قرار گرفته است؛بنابراین بهتر است این واحدها را به افرادی بفروشند که اولا حاضر به پرداخت تمام بهای آپارتمان در یک مرحله به صورت نقدی باشند و ثانیا امکان فروش با قیمت بالاتر به آنها وجود داشته باشد؛ به این ترتیب از فروش آپارتمان به قیمت روز و به افرادی که با مسئله نقدینگی جهت پرداخت مواجهند، خودداری می کنند.
هفت علت فرار از قرار ملکی
«تعمیم زیاد کردن قیمت پیشنهادی فروش املاک کلنگی به زیاد کردن قیمت واحدهای مسکونی» عامل ششم انصراف بعضی فروشندگان از فروش آپارتمان هایی است که توافق اولیه با خریدار بر سر فروش آنها صورت گرفته هست؛ بعضی سازندگان مسکن با این توجیه که چون قیمت پیشنهادی املاک کلنگی زیاد کردن داشته است سرمایه گذاری های تازه ساختمانی با زیاد کردن هزینه همراه خواهد بود،از فروش واحدهای آماده خود با قیمت های توافق شده است خودداری می کنند تا بتوانند این واحدها را به قیمت بالاتر به فروش برسانند یا این واحدها را جهت ماه های بعدی به امید زیاد کردن مجدد قیمت ها حفظ کنند.
«تلاش بعضی واسطه ها و دلالان غیررسمی در بازار مسکن جهت جذب فایل های مشاوران رسمی» از دیگر دلایل انصراف بعضی فروشندگان از فروش آپارتمان به خریداری است که با وی بر سر شرایط فروش به توافق اولیه رسیده اند؛ بسیاری از واسطه ها و دلالان «غیررسمی» در بازار مسکن به علت کمبود فایل در بازار جهت آنکه موفق به بازاریابی شوند، تلاش می کنند با دادن وعده فروش آپارتمان ها با قیمت بالاتر، فایل را از بنگاه های مهم و معتبر خارج کرده و خودشان اقدام به بازاریابی جهت آن کنند؛ به همین علت و تحت تاثیر همین وعده ها تعداد قابل توجهی از قرارهای ملکی از جانب فروشنده کنسل می شود. بنا بر اعلام واسطه های فروش مسکن در مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران این پدیده از بااهمیت ترین عوامل کنسل شدن قرارهای ملکی طی هفته های اخیر بوده است.
دو توصیه کارشناسان به گروه غایبان
با این حال تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون به رغم وجود سه چالش گفته شده است پیش روی خریداران ناشی از کمبود فایل مناسب جهت خرید، اوج بودن سطح قیمت های پیشنهادی در بعضی موارد و همچنین غیبت غیرموجه بعضی فروشندگان از نشست های نهایی، عمده خریداران مصرفی در بازار مسکن با رفتاری غیرهیجانی و به دور از هر گونه عجله جهت خرید مسکن در بازار حضور دارند؛ همین عامل موجب می شود بازار مسکن دچار التهاب نشود.
با این حال کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند این رفتار-انصراف از فروش قبل از برگزاری نشست نهایی- طبیعتا مختص فروشنده های واقعی ملک نیست و این گونه برخوردها عمدتا از سوی افرادی سوداگر سر می زند که قصد اوج بردن قیمت در محله ای را دارند. به این ترتیب به خریداران توصیه می شود در مواجهه با این فروشندگان جهت خرید واحد اصرار نکنند. به این ترتیب کارشناسان به واسطه های فروش مسکن توصیه می کنند تا حد امکان توافق ها قبل از برگزاری نشست صورت بگیرد تا چنین مواردی مشاهده و تجربه نشود.
این در حالی است که کارشناسان و فعالان بازار به خصوص به فروشندگانی که قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود را دارند ولی جهت فروش آپارتمانشان تعلل می کنند توصیه می کنند تاخیر در تبدیل واحدها می تواند در نهایت به زیان این افراد تمام شود، آیا که تاخیر در فروش جهت گرانفروشی از سوی دیگر آنها را با زیاد کردن قیمت ها در بازار واحدهای مورد تقاضایشان نیز مواجه می کند.
به این ترتیب استراتژی تعلل جهت فروش و خرید آپارتمان جایگزین در مقطع زمانی فعلی به این گروه از افراد حاضر در بازار مسکن توصیه نمی شود. از طرفی کارشناسان با اشاره به تصمیم اخیر بانک مرکزی جهت اعطای مجوز به بانک ها بابت پرداخت سود ۲۰ درصد طی دو هفته معتقدند، این تصمیم می تواند به استمرار احتمالی پرداخت سود بالای ۱۵ درصد از روش های متفاوت سپرده گیری منجر شود و در نتیجه به احیای جذابیت بازار پول جهت سرمایه گذاران تبدیل شود. در این صورت، روند رشد تقاضای خرید در بازار مسکن، به شکل ماه های قبل نخواهد بود.
با این پیش بینی، شرایط فروش جهت سمت عرضه در سال آینده به دو علت کم کردن احتمالی تقاضای سرمایه ای و همچنین ناتوانی تقاضای مصرفی ناشی از تورم مسکن، به آسانی ماه های اخیر نخواهد بود. بنابراین، تضمینی جهت فروش بهتر در آینده از محل غیبت کنونی وجود ندارد و بهتر است فروشنده ها با حضور در میز مذاکره، امکان پایداری رونق معاملات را فراهم کنند.
دنیای اقتصاد
واژه های کلیدی: بازار | انصراف | فروشنده | آپارتمان | بازاریابی | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
